Bart Cluyse, Notaris te Pittem

 

Bart Cluyse

Notaris te Pittem

Met vrienden huren (co-locatie)

Op 1 januari 2019 trad het Vlaamse huurdecreet in werking. Een verschil met de vorige huurwet is dat nu medehuur expliciet wordt geregeld. Samenhuizers die nu een huurcontract afsluiten om een woning te gaan delen kunnen nu kiezen uit 2 formules: medehuur of onderhuur.

 

Medehuur

Gehuwden en wettelijk samenwonende partners zijn van rechtswege medehuurders van elkaar. Dat is niet het geval bij feitelijk samenwonende partners. Zij zijn slechts ‘medehuurders’ als ze het huurcontract elk mee ondertekenen.

Een samenwonende kan wel tot het contract ‘toetreden’ . Voorwaarde is wel dat de kandidaat-huurder zijn hoofdverblijfplaats moet hebben in het gehuurde goed. De huurder en de feitelijke samenwonende(n) sturen een gezamenlijk verzoek aan de verhuurder. Deze moet binnen de 3 maanden antwoorden. De verhuurder is echter verplicht om de kandidaat-huurder te aanvaarden. 

Als de verhuurder niet reageert binnen de 3 maanden of geen toestemming geeft, kunnen de andere partijen via de Vrederechter een "vordering tot aanvaarding van een persoon als huurder" te vragen. 

Medehuurder worden is een zwaarwichtige beslissing. Vanaf het moment dat de feitelijke samenwonende  medehuurder wordt, is hij mee aansprakelijk voor alle huurdersverplichtingen.

 

Wat indien een medehuurder wil vertrekken?

Indien een (mede)huurder wil vertrekken en de overige huurder(s) niet, is er geen opzeggingsvergoeding verschuldigd. De vertrekkende huurder moet wel een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. Er zijn twee mogelijke situaties:

  • Er is een opzegging zonder nieuwe huurder

In dit geval is de vertrekkende huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn nog 6 maanden aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs.

  • Er is een opzegging met nieuwe huurder

Indien de vertrekkende huurder een nieuwe huurder voorstelt en deze wordt aanvaardt door de verhuurder en de overblijvende huurder, dan is de vertrekkende huurder niet meer aansprakelijk voor de huurprijs na de opzeggingstermijn.

 

Onderverhuur

Een huurder mag de woning die dient als hoofdverblijfplaats niet volledig onderverhuren, maar hij mag wel een gedeelte onderverhuren. De verhuurder moet dan wel akkoord gaan.

Als de onderhuurder het deel bestemt als zijn hoofdverblijfplaats (en ook de andere toepassingsvoorwaarden zijn voldaan), zijn tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder de bepalingen over de woninghuurovereenkomsten van toepassing.

De partijen moeten rekening houden met volgende regels:

  • De duur van de onderverhuring mag nooit langer zijn dat de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst;

  • De huurder moet de onderhuurder vooraf op de hoogte brengen van zijn status en zijn rechten als onderhuurder. 

 

Wat als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd?

Als de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet de hoofdhuurder ten laatste de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging daarvan een afschrift betekenen aan de onderhuurder en hem meedelen dat de onderverhuring op dezelfde dag zal eindigen als de hoofdhuurovereenkomst. 

Als de huurder de hoofdhuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, moet hij een afschrift van de opzegging aan de onderhuurder bezorgen én hem een opzeggingstermijn van drie maanden toekennen. 

De onderhuurder heeft recht op een vergoeding als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd in de eerste driejarige periode:

  • Drie maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het eerste jaar;

  • Twee maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het tweede jaar;

  • Een maand huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het derde jaar. 

Als de onderverhuring eindigt door de opzegging door de verhuurder of de hoofdhuurder van de hoofdhuurovereenkomst, kan de onderhuurder geen verlenging vragen wegens buitengewone omstandigheden.